Comprei um imóvel de quem não era o verdadeiro proprietário, quais os meus direitos?

Evicção na alienação de bens imóveis

Primeiramente, cabe trazer um exemplo prático e corriqueiro para entender melhor o tema:

Uma pessoa, que se diz proprietária de um imóvel, vende este imóvel para outra. Supondo que um terceiro apareça, e afirme ser o verdadeiro proprietário do bem vendido, solicitando a posse da propriedade. Caso seja realmente comprovado que o imóvel não pertencia ao vendedor, aquele que comprou a unidade poderá sofrer a evicção e perderá o imóvel. Nesse caso, o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos causados ao comprador do imóvel.

Observa-se que ocorre a evicção quando há perda total ou parcial do imóvel em face de um terceiro, possuidor de direito anterior, por meio de decisão judicial.

O Código Civil informa que apenas o proprietário do imóvel pode aliená-lo. Por sua vez, o vendedor deve garantir a legitimidade do direito do imóvel que será vendido e responde caso ocorra evicção.

Ademais, cabe transcrever o artigo 450 do código civil que dispõe sobre a evicção:

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

Considera-se relevante que esteja previsto em escritura de compra e venda que “respondem os vendedores pela evicção de direito, pondo os compradores, a paz e a salvo de dúvidas ou contestações futuras”.

Entretanto, entende-se que a prerrogativa à evicção opera de pleno direito, por força do que dispõe a lei, independente de cláusula expressa em contrato.

Cumpre ainda destacar que partir da Lei 13.097/2015 foi considerado que a evicção só poderá ser reconhecida e atingir um comprador de imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matrícula deste , o que confere maior segurança ao comprador do bem.

Por fim, observa-se a relevância de se valer de todos os cuidados possíveis na compra do imóvel, devendo o comprador se cercar de profissionais de sua confiança, a fim de que sejam analisados todos os riscos envolvidos.

*As informações acima não substituem a consulta a um advogado para a análise da situação.

Matheus Paiva Corrêa de Melo – Advogado - Membro da OAB/PE inscrito sob o nº 43.882 e OAB/SP inscrito sob o nº 434.495/Suplementar.